🏦 Financement immobilier : Comment calculer sa capacité d’emprunt au Sénégal ?

⭐ Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Que ce soit pour un financement immobilier ou autres, la capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque peut vous prêter, en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre situation financière globale.

Au Sénégal, ce calcul obéit à des règles bien précises, communes à la plupart des établissements bancaires.

1️⃣ Demande de financement immobilier : la règle clé reste le taux d’endettement

La règle de base appliquée par les banques est simple :

👉🏾 Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser environ 33 % de vos revenus mensuels nets.

Cela permet de s’assurer que vous conservez une marge suffisante pour vos dépenses courantes (logement, transport, alimentation, scolarité…).

2️⃣ Les revenus pris en compte par la banque

La banque analyse uniquement les revenus stables et réguliers, notamment :

• Salaire mensuel net

• Revenus locatifs déclarés

• Revenus professionnels récurrents (entrepreneurs)

• Pensions ou allocations régulières

⚠️ Les revenus occasionnels ou non justifiés sont rarement pris en compte.

3️⃣ Les charges déduites

Avant de calculer votre capacité d’emprunt, la banque soustrait vos charges fixes :

• Autres crédits en cours

• Découverts récurrents

• Engagements financiers réguliers

• Pensions alimentaires éventuelles

👉🏾 Plus vos charges sont élevées, plus votre capacité d’emprunt diminue.

4️⃣ Méthode simple pour calculer sa capacité d’emprunt

🔢 Étape 1 : calculer la mensualité maximale

Exemple :

• Revenu mensuel net : 600 000 F CFA

• Taux d’endettement max : 33 %

➡️ Mensualité maximale = 198 000 F CFA

🔢 Étape 2 : estimer le montant du crédit

Selon la durée du prêt :

• Sur 10 ans : capacité plus faible

• Sur 15 ans : capacité moyenne

• Sur 20 ans : capacité plus élevée (mais coût total plus important)

👉🏾 À titre indicatif, une mensualité de 198 000 F CFA peut permettre d’emprunter entre 20 et 30 millions F CFA, selon le taux et la durée.

5️⃣ L’importance de la durée du crédit

• Crédit court : mensualités élevées, coût total plus faible

• Crédit long : mensualités plus faibles, mais coût global plus élevé

👉🏾 Le bon équilibre dépend de votre âge, de votre stabilité professionnelle et de vos projets futurs.

6️⃣ Le rôle de l’apport personnel

L’apport personnel améliore fortement votre capacité d’emprunt :

• Il réduit le montant du crédit

• Il rassure la banque

• Il améliore parfois le taux proposé

👉🏾 Un apport de 10 à 30 % peut faire toute la différence entre un dossier accepté ou refusé.

7️⃣ Les erreurs fréquentes à éviter

• Se baser uniquement sur son salaire sans intégrer les charges

• Sous-estimer les frais annexes (notaire, assurance, hypothèque)

• Surestimer sa capacité réelle

• Chercher un bien avant de connaître son budget réel

• Multiplier les crédits à la consommation avant une demande immobilière

Conclusion

Calculer sa capacité d’emprunt est une étape indispensable pour réussir un projet immobilier au Sénégal. Cela permet de définir un budget réaliste, d’éviter les refus bancaires et de négocier plus sereinement avec les promoteurs ou les banques.