Lexique immobilier : Surface habitable

La surface habitable est l’un des concepts les plus utilisés dans l’immobilier, mais aussi l’un des plus mal compris par les acheteurs, les locataires et parfois même certains propriétaires. Pourtant, elle joue un rôle essentiel dans l’évaluation d’un bien, la fixation du loyer, la valeur marchande et même dans les procédures de financement ou de construction au Sénégal.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable correspond à la superficie réellement utilisable pour vivre dans un logement. Elle prend en compte toutes les pièces destinées à l’habitation, c’est-à-dire :

• Chambres

• Salon / Séjour

• Cuisine

• Salles d’eau (selon les normes appliquées localement)

• Dressing

• Couloirs, dégagements

• Buanderies intégrées

Ce qui n’est pas inclus :

• Balcons

• Vérandas ouvertes

• Cours et terrasses

• Garages

• Escaliers et cages d’escalier non habitables

• Parties communes

• Annexes extérieures (magasin, chambre de garçon, dépendance)

La surface habitable est donc plus précise que la surface totale et permet une comparaison objective entre différents biens.

Cas pratique : Calcul de la surface habitable pour un appartement à Dakar

Prenons un exemple concret : Un appartement F3 situé à Sacré-Cœur 3 VDN, au 4e étage d’un immeuble récent.

Les surfaces suivantes sont indiquées sur le plan architectural :

• Salon : 24 m²

• Chambre parentale : 16 m²

• Chambre enfant : 12 m²

• Cuisine : 10 m²

• Salle d’eau : 4 m²

• Couloir : 6 m²

• Balcon : 8 m²

• Buanderie extérieure : 3 m²

Calcul de la surface habitable :

On additionne uniquement les surfaces intérieures utilisables :

24 + 16 + 12 + 10 + 4 + 6 = 72 m² habitables

Le balcon et la buanderie extérieure ne sont pas inclus.

Pourquoi c’est important au Sénégal ?

Dans des zones urbaines très demandées comme Ouakam, Mermoz, Sacré-Cœur, Almadies ou encore Ouest Foire, la surface habitable influence :

• le loyer mensuel,

• le prix de vente,

• le calcul du prix au m²,

• la faisabilité du crédit immobilier,

• la mise en conformité administrative lors de la construction.

Beaucoup d’acheteurs découvrent que des appartements annoncés à “100 m²” affichent parfois seulement 75 à 80 m² habitables, ce qui change considérablement la comparaison entre deux biens.

Comment éviter les mauvaises surprises ?

• Toujours demander la surface habitable exacte et non la surface totale.

• Vérifier le plan validé par l’architecte.

• Pour un achat sur plan (VEFA), vérifier les détails des surfaces utiles et habitables.

• En location, se méfier des annonces qui incluent le balcon ou la terrasse dans la surface totale.

La surface habitable est un indicateur clé pour évaluer un bien immobilier au Sénégal. Elle permet de comprendre la valeur réelle d’un logement et d’éviter les confusions sur les m² affichés. Pour faire un bon choix, il est essentiel de comparer les biens sur la base de cette superficie réellement utilisable.