Lexique Immobilier : La viabilisation, une étape essentielle avant de construire

Qu’est-ce que la viabilisation ?

La viabilisation désigne l’ensemble des travaux permettant de rendre un terrain constructible et habitable en le raccordant aux différents réseaux indispensables à la vie quotidienne. Un terrain viabilisé dispose généralement d'un accès aux réseaux d'eau potable, d'électricité, d'assainissement, de télécommunications et d'une voie d'accès praticable.

Au Sénégal, la viabilisation constitue une étape fondamentale dans tout projet immobilier, qu'il s'agisse de la construction d'une maison individuelle, d'un immeuble résidentiel ou d'un programme immobilier d'envergure.

Pourquoi la viabilisation est importante ?

Acheter un terrain non viabilisé peut sembler avantageux en raison d'un prix d'acquisition souvent plus faible. Toutefois, les coûts liés aux raccordements et aux aménagements peuvent rapidement augmenter le budget global du projet.

Un terrain viabilisé offre plusieurs avantages :

• Une meilleure sécurité juridique et technique du projet.

• Une réduction des délais avant le démarrage des travaux.

• Une valorisation du bien immobilier.

• Une meilleure attractivité en cas de revente.

Quels sont les principaux travaux de viabilisation au Sénégal ?

1. Le raccordement à l'eau

L'approvisionnement en eau est généralement assuré par le réseau exploité par la société chargée de la distribution d'eau potable. Selon la localisation du terrain, des extensions de réseau peuvent être nécessaires.

2. Le raccordement à l'électricité

L'accès au réseau électrique est indispensable pour toute construction moderne. Les frais varient selon la distance entre le terrain et le réseau existant.

3. L'assainissement

La gestion des eaux usées et des eaux pluviales représente un enjeu majeur au Sénégal, notamment dans certaines zones sujettes aux inondations. Selon les secteurs, l'assainissement peut être collectif ou individuel.

4. Les télécommunications

L'accès à Internet et aux réseaux de téléphonie est devenu un critère important pour les particuliers comme pour les entreprises.

5. Les voies d'accès

Une route ou une piste praticable doit permettre l'accès au terrain pour les futurs occupants ainsi que pour les entreprises de construction.

Qui prend en charge la viabilisation ?

La responsabilité de la viabilisation dépend généralement du contexte :

• Dans les lotissements aménagés, le promoteur immobilier réalise souvent les travaux avant la commercialisation.

• Pour un terrain acquis directement auprès d'un particulier, les démarches et les frais peuvent être à la charge de l'acquéreur.

• Dans certains projets d'aménagement urbain, les collectivités publiques interviennent dans la réalisation des infrastructures principales.

Cas pratique au Sénégal

Mamadou souhaite construire une villa à Tivaouane Peulh. Il repère un terrain à 18 millions FCFA qui semble être une bonne affaire. Après vérification, il découvre que le terrain n'est pas raccordé à l'électricité, que le réseau d'eau se trouve à plusieurs centaines de mètres et qu'aucune voie d'accès aménagée n'existe.

Les coûts de raccordement, de terrassement et d'aménagement des accès sont estimés à plus de 5 millions FCFA. À quelques kilomètres, un terrain déjà viabilisé est proposé à 22 millions FCFA.

Après analyse, le second terrain s'avère finalement plus avantageux en raison des économies réalisées sur les travaux et des délais réduits pour démarrer la construction.

Les précautions à prendre avant d'acheter un terrain

Avant toute acquisition, il est recommandé de :

• Vérifier la disponibilité des réseaux à proximité.

• Demander les autorisations et documents d'urbanisme nécessaires.

• Évaluer précisément le coût des raccordements.

• Contrôler l'accessibilité du terrain en toute saison.

• Se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier ou un géomètre si nécessaire.

À retenir

La viabilisation est un élément déterminant dans la réussite d'un projet immobilier au Sénégal. Un terrain apparemment moins cher peut parfois générer des coûts supplémentaires importants. Avant d'acheter, il est essentiel d'évaluer l'ensemble des infrastructures disponibles afin d'éviter les mauvaises surprises et de sécuriser son investissement.