Lexique Immobilier : Les risques locatifs au Sénégal

L’investissement locatif reste l’un des placements les plus sûrs au Sénégal, surtout à Dakar où la demande en logement ne cesse de croître. Mais comme tout investissement, il comporte des risques locatifs qu’il ne faut pas négliger. Impayés, dégradations, litiges ou encore difficultés d’expulsion… Ces situations peuvent rapidement transformer une source de revenus en casse-tête juridique et financier.

1. Les principaux risques locatifs au Sénégal

a. Les impayés de loyer

C’est la première crainte de tout bailleur. Malgré un contrat signé, certains locataires cessent de payer pour diverses raisons : perte d’emploi, mauvaise foi, ou simple négligence.

⚠️ Au Sénégal, les procédures d’expulsion peuvent être longues, notamment en l’absence d’un acte notarié ou de bail enregistré.

b. Les dégradations du bien

Murs fissurés, sanitaires cassés, peinture abîmée… Certains locataires quittent les lieux en laissant de lourds travaux à la charge du propriétaire.

D’où l’importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie et d’une caution réelle (1 à 3 mois de loyer).

c. Les litiges juridiques

Des désaccords surgissent souvent autour de la restitution de la caution, de la durée de préavis ou du non-respect des clauses du contrat.

Le recours à un contrat de location bien rédigé et signé devant un notaire reste la meilleure garantie.

d. La vacance locative

Un logement vide trop longtemps, c’est un manque à gagner. Cela arrive souvent quand le loyer est trop élevé ou que le bien est mal situé ou mal entretenu.

2. Cas concret : l’histoire de M. Ndiaye, propriétaire à Ouest Foire

M. Ndiaye possède un appartement F3 à Ouest Foire, mis en location à 300 000 F CFA par mois. Tout se passait bien jusqu’à ce que son locataire, un jeune entrepreneur, cesse de payer pendant 4 mois, prétextant des difficultés passagères.

Résultat :

• 1 200 000 F CFA de loyers impayés,

• un procès-verbal d’expulsion engagé après 6 mois,

• et un appartement dégradé nécessitant plus de 500 000 F CFA de réparations.

Depuis, M. Ndiaye exige désormais :

• un bail notarié,

• 2 mois de caution + 1 mois d’avance,

• et une vérification du profil du locataire (revenus, ancien bailleur, employeur).

Une expérience coûteuse, mais riche d’enseignements.

3. Comment se prémunir contre les risques locatifs

• Toujours signer un bail écrit, de préférence notarié.

• Demander une caution et une avance raisonnable.

• Faire un état des lieux complet à l’entrée et à la sortie.

• Souscrire une assurance loyers impayés ou multirisque habitation.

• Travailler avec une agence de gestion immobilière fiable qui se charge du suivi et du recouvrement.

Les risques locatifs existent, mais ils peuvent être anticipés et maîtrisés. En adoptant les bons réflexes juridiques et en s’entourant de professionnels de confiance, propriétaires comme locataires peuvent bâtir une relation saine et durable.