🏡 Lexique immobilier : Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude est un droit accordé à un propriétaire (fonds dominant) sur un autre terrain voisin (fonds servant) afin de faciliter l’usage ou l’accès à sa propre propriété. Elle consiste à limiter l’exercice du droit de propriété du fonds servant au profit du fonds dominant.

Dans le contexte immobilier, les servitudes jouent un rôle central dans la gestion des accès, la préservation des infrastructures, ou encore la protection de l’environnement.

🔹 Les principales catégories de servitudes

1. Servitudes de passage

Ce sont les plus courantes. Elles permettent à un propriétaire enclavé d’accéder à sa parcelle en passant sur le terrain voisin.

Exemple : un chemin traversant un terrain privé pour rejoindre la route principale.

2. Servitudes de vue

Elles réglementent la possibilité d’avoir une fenêtre, une terrasse ou une ouverture donnant sur la propriété voisine. Une distance minimale doit souvent être respectée.

3. Servitudes d’utilité publique

Elles sont imposées par l’État ou les collectivités :

• passage des câbles électriques,

• zones de sécurité,

• servitudes de protection du patrimoine ou des cours d’eau.

4. Servitudes d’écoulement des eaux

Elles obligent un terrain à laisser s’écouler naturellement les eaux provenant du terrain supérieur.

🔹 Comment se créent les servitudes ?

Une servitude peut être instaurée de trois façons :

• Par contrat : accord écrit entre propriétaires et généralement publié au service des domaines ou des hypothèques.

• Par destination du père de famille : lorsque deux parcelles issues d’un même propriétaire conservent à la division une utilité commune (ex. : accès existant).

• Par prescription : après usage continu et public pendant un certain nombre d’années (selon le droit local).

🔹 Pourquoi les servitudes sont importantes en immobilier ?

• Elles garantissent la bonne cohabitation entre voisins.

• Elles évitent les litiges liés aux accès et aux limites.

• Elles influencent la valeur d’un bien : un terrain grevé de servitude peut perdre légèrement en valeur, tandis qu’un terrain bénéficiant d’une servitude de passage peut gagner en utilité.

• Elles sont indispensables lors d’une transaction immobilière : toute servitude doit être signalée à l’acquéreur.

📝 À retenir

La servitude n’est pas une contrainte arbitraire, mais un outil juridique essentiel pour organiser l’usage harmonieux des propriétés. Pour tout projet immobilier — achat, vente, construction — connaître les servitudes existantes est fondamental.